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新力控股赴港IPO,地产圈的“跳级生”是如何做到的?
发表日期:2019-6-14 13:44:37 财经网
    5月24日,新力控股正式向港交所递交招股书,开启IPO上市之路。若成功上市,新力控股将成为地产圈从成立到上市用时最短的新贵之一。

    这家2010年才成立的房企,扩张速度之迅猛令行业侧目,800余页的招股书或许能讲述这个地产圈的“跳级生”是如何通过区域深耕及标准化经营实现规模与收益快速增长的故事。

    9年赴港IPO高增长展现“新力速度”

    作为地产界“新贵”,新力控股9年的发展速度快得惊人。据克而瑞研究中心数据显示,2015年新力的销售规模仅为45亿元,2016年至2018年间分别实现合同销售额161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元,同比增幅高达107%、165%和347%。

    招股书披露的数据显示,新力控股近三年来多项财务指标向好,展现出较好的发展潜力。2016至2018年新力控股分别录得收益22.23亿元、52.41亿元及84.15亿元,复合年增长率约为94.6%。净利润近三年来连续翻番,分别为1.3亿元、2.78亿元和5.55亿元,复合年增长率达105.9%。

    公司毛利率也逐渐提升至行业较高水平。近三年,新力的毛利率从2016年24.7%升至2017年33.7%,再进一步提升至37.3%。其主要业务是房地产开发,2016年、2017年及2018年,来自房地产的收入占据总收入的99.3%、99.8%及99.7%。已交付建筑面积由2016年的35.65万平方米,增至2017年的67.87万平方米,并进一步增至2018年的111.96万平方米。

    中国指数研究院发布的2019房地产100强名单中,新力位列第31名,并在2017年至2019年连续三年被中国房地产协会、上海易居房地产研究院及中国房地产评测中心联合评为“中国房地产开发企业50强”之一,2018年至2019年连续两年被中国房地产TOP10研究组评为“中国房地产百强企业-成长性前十名”之一。

    区域深耕卓显成效全国化加速扩张

    作为一家江西本土的地产企业,新力深知深耕大本营的重要性,省会南昌更是处于重中之重。除大本营外,新力聚焦于在选定的目标区域拿地,对每个进入的城市都采取深耕策略。惠州是新力继南昌后第二个以深耕战略布局发展的城市,2016年8月新力以收并购形式切入惠州,重仓拿地,多盘联动,迅速抢占市场份额。在“一地难求”的市场环境下快速裂变,新力短短两年就实现了“一城22盘”的战绩,开发及储备超过1000万平方米,占比超过集团总量的1/3。

    重点区域成就了新力的快速成长,从招股书披露的数据来看,新力的城市深耕战略效果明显。2017年新力在惠州市场销售达50亿元,仅次于碧桂园,2018年更是直冲200亿元。大本营成绩更为显著,2018年,新力在江西地区的销售额达到了539亿元,占总销售额的59%。招股书援引戴德梁行的报告显示,2018年住宅物业的签约销售总额,新力位居江西省房地产开发商之首。

    截至2019年3月31日,新力应占总土地储备约为1480万平方米,其中江西省占比高达52.6%,仅南昌单个城市的比重就达到了42.8%。惠州市则有15个项目,占总土地储备的22.8%。南昌与惠州两市,占据公司总项目数量的近60%,总土地储备的65.6%。

    事实上,惠州只是新力控股进行全国化布局的深耕城市之一,2016年起,新力开始走出江西,将业务拓展至苏州、南京、武汉等城市。目前,其全国化战略已升级为“4+X”城市策略,即“以南昌为中心的中部区域”、“以上海为中心的长三角区域”、“以深圳为中心的珠三角区域”、“以成都为中心的西部区域”的全国四大区域布局,同时还会对具有潜力的区域市场做机会性拿地,以稳健务实的城市深耕战略推动新力前行。

    招股书显示,截至3月31日,新力共计拥有101个处于不同发展阶段的物业项目,包括77个由公司子公司开发的项目,以及24个由合营公司和联营公司开发的项目,合计建筑面积约为1480万平方米。其中,包括已竣工面积10.93万平方米、开发中物业面积1130万平方米,及持作未来开发物业的总建筑面积约340万平方米。

    标准化运营加持低成本与高效率并行

    难能可贵的是,与规模走量快速成长的惯用模式不同,新力及其附属公司开发部分占比超总土储的86%,并没有采用低权益、重合资的扩张形式。不依赖于东征北伐拿地,也鲜用合资做杠杆,标准化运营是新力三年取得数十倍增长的秘诀之一。

    招股书显示,新力的标准化经营覆盖从选址、拿地、产品规则及设计到销售及营销整个周期,这样既能保持较低成本同时也能实现高效率运营,达到最大化投资回报。以拿地为例,为评估拿地机会并确保及时拿地,新力就不同拿地方式设定相似时间表、目标及要求,目前大多以收并购为主,且能够进行快速决策。2016-2018年,新力每平方米平均土地成本分别为1184元、1274元、1129元。

    成立9年间,新力也已发展出“湾”、“园”、“悦”三大住宅产品线。为了在业务扩张中保证现金流,新力采用“120天启动开发、180天达到预售标准”的开发模式。产品线的标准化既为业务快速拓展提供了有力保障,同时也有利于降低成本优化资本结构。招股书数据显示,新力控股建设成本占销售成本的比例从2016年的65.3%下降到2018的61.7%。

    与此同时新力的多项成本指标也在逐步优化,土地成本占销售成本的比例从2016年的25%下降到2018年的24%。在运营管理成本方面,薪金、差旅及招待费、服务开支项目占比也下降了3~6个百分点。据招股书披露,2018年新力经营性现金流净额为17.2亿元,是近三年以来首次为正。未来,这家房企转战资本市场的新篇章值得期待。
信息监督:马力 010-63967913 13811615299
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